中資美元債 | 地產二級市場半月報

久期財經訊，9月16日，本網站對中資地產美元債近半個月(9月1日至9月15日)的二級市場走勢進行了分析。

9月上旬，中資地產美元債二級市場整體持續回升，投資級地產債普遍上漲，高收益級地產債基本穩定。值得注意的是，房企組織架構調整仍在持續，頭部房企已成為組織變革的核心主體。據克而瑞數據，今年以來，包括保利發展、華潤置地、招商蛇口等在內的頭部房企都進行了調整，預計接下來房企組織架構扁平化調整還將持續深化。

投資級普遍上漲，高收益級基本穩定

如下圖所示，9月上半月，中資地產美元債投資級地產債普遍上漲。

其中，中國海外發展附屬擬收購兩家標的公司權益，預計將按有關比例分別出資約73.41億元及8.12億元，該公司CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 5.35 11/15/42估值上行超2.5pt，收益率下行超20bp;另外，希慎興業及南豐國際控股永續債HYSAN 4.85 PERP、NANFUN 5 PERP估值亦上行超2.5pt，收益率下行均超25bps。

公司公告及消息方面，越秀房產信托基金以約34.33億元出售越秀金融大廈50%權益，同時，擬于9月26日召開基金單位持有人特別大會;越秀地產擬獲授2億港元(或等值人民幣)的定期貸款融資，另外，其附屬廣州城建完成發行15億元公司債;保利發展與上海地產投資聯手受讓上海楊浦區新江灣項目與虹口區余杭路項目。

9月上旬，高收益級及無評級地產債保持穩定，部分房企境內外債務重組事宜取得積極成果，推動市場筑底企穩。

龍光集團近日宣布就境外債重組達成修訂協議，對整體債權人支持協議作出若干修訂，該協議已簽署并生效。本次條款修訂，將短期票據、長期票據對應的底層項目及資產設立資產信托用于抵債，將剩余債務納入轉股選項，擴大轉股選項規模。原方案中的現金選項條款及6港元/股的加權平均轉股價則保持不變。值得關注的是，龍光在條款修訂中引入資產信托抵債模式，成為地產同業境外債重組方案中唯一提供此選項的內地房企。此次創新重組模式有效推動市場信心，目前，該公司存續美元債價格明顯回升，其中，永續債LOGPH 7 PERP、LOGPH 4.7 07/06/26漲幅均超11%至約8美元，LOGPH 5.25 10/19/25漲幅亦近10%。

融創中國近日獲法院批準召開債權人會議，就其96億美元的離岸債務重組計劃進行表決，計劃會議的召開時間定于10月14日，呈請實質聆訊時間定于11月5日。據此前公告，截至6月24日，持有約75%未償還本金總額的債權人已加入重組支持協議。據了解，融創擬通過“安排計劃”推進重組流程，此類計劃在香港特區需獲得占總金額75%及以上、且每一債權類別中多數債權人的贊成票方可通過。另外，融創的清盤案申請人信達香港已向法院致函，表示對該計劃存在擔憂，清盤聆訊已于上月延期至2026年1月5日。值得注意的是，融創于2022年發生美元債違約，并在2023年成功完成一輪離岸債務重組。本次計劃將是該公司第二次嘗試大規模債務重組。目前，該公司存續美元債價格均有所回暖，其中，SUNAC 6 09/30/29、SUNAC 5.75 09/30/28、SUNAC 6 09/30/29等長端票據上漲均超6%至約14美元。

值得注意的是，旭輝控股集團宣布百億境內債重組方案獲通過。該方案涉及對其金額合計約100.6億元的7只境內債的本息償付安排進行調整，并提供包括債券購回、股票經濟收益權、以資抵債及一般債權等重組選項。同時，安排相關債權人就其持有的債券在重組選項中進行選擇及分配。受重組事宜利好影響，該公司存續美元債價格保持穩定，均價在10美元左右。

另外，富力地產境內債重組事宜亦取得重要進展，該公司擬初步為其境內債持有人提供包括現金購回、以物抵債、應收賬款信托份額抵債、全額留債長展期等在內的全面重組方案，最長展期至2035年。該方案涉及“H16富力4”等6只境內債券，未償還剩余本金余額合計約122億元。據悉，上述方案仍處于初步階段，若最終通過，將顯著緩解該公司短期集中償債壓力。市場對此反應積極，投資者信心得到提振，現其存續美元債價格小幅上漲，GZRFPR 6.5 07/11/28、GZRFPR 6.5 07/11/27漲幅均超2%。

新世界發展近期頻傳剝離資產、洽淡融資/注資等傳聞，該公司已澄清稱，除正與德意志銀行磋商一項貸款融資安排外，并未收到傳言中所指的任何注資方案。市場對其流動性預期仍趨于樂觀，其存續美元債價格整體維持穩定上行，其中，NWDEVL 6.25 PERP、NWDEVL 4.8 PERP等五只永續債漲幅均超20%至約48美元，NWDEVL 4.125 07/18/29、NWDEVL 4.5 05/19/30、NWDEVL 3.75 01/14/31等長端票據亦超10%至約66美元。

公司公告及消息方面，出險房企中，正商實業尚未支付ZENENT 7 09/12/25本息，票據已除牌;弘陽地產將提早重組支持協議及基礎重組支持協議費用期限進一步延長至9月19日和10月3日;花樣年控股延長提前同意費及一般同意費截止日期至9月23日和10月10日，持有本公司現有票據78.43%的持有人已加入重組支持協議;中駿集團控股宣布延長提前同意費及基本同意費截止日期至10月16日和10月23日;時代中國控股擬延長境外債務重組最后截止日期至12月31日;佳兆業集團境外債務重組方案已全面生效，2027年底前無剛性還本壓力;據媒體報道，中國恒大清盤人已要求香港特區高等法院委任接管人，以查明并保全該公司創始人許家印的資產;恒大物業接清盤人函件，控股股東擬出售51%股份;據媒體報道，世茂集團位于香港特區的豪華公寓項目Beacon Peak于9月底到期的100億港元貸款獲展期三年;禹洲集團股份合并已生效;金科股份擬實施資本公積轉增股本，預計轉增約53億股。

綠地控股集團GRNLGR 6.25 12/16/28特別決議已獲通過;傳瑞安房地產正在考慮發行美元債券以對6月到期的4億美元票據SHUION 5.5 06/29/26進行再融資;瑞安建業附屬浪佳有限公司擬1億港元向武漢玉景投資管理出售瑞安物業管理服務。

1-8月全國房地產開發投資同比下降12.9%，美聯儲有望開啟新一輪降息

根據久期財經數據顯示，截至9月15日，2025-2027年到期地產美元債的價格和收益率分布如下。由于投資級債券主要受到美國基準利率的整體影響，價格基本集中在80-100的區間;而高收益及無評級債券則因受信用風險的影響，房企個體差異較大，價格和收益率(已剔除500%以上的離群值)較為分散。

9月1日至9月15日期間，中資地產美元債二級市場整體持續回升，iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數期間上行1.75，最新報187.6，到期收益率下行0.38%，最新報8.55%。

國內方面，9月12日，國家發改委發布通知稱，堅持優中選優，嚴格把關項目質量，優先申報對實現國家重大戰略、重大規劃、重大政策等具有推動作用的優質基礎設施項目。鼓勵申報發售基金規模較大、對基礎設施REITs市場擴圍擴容具有重要作用的項目。

另外，據國家統計局數據，1-8月份，全國房地產開發投資60309億元，同比下降12.9%，其中住宅投資46382億元，下降11.9%;新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%，其中住宅銷售面積下降4.7%;新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%，其中住宅銷售額下降7.0%。

8月份，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅總體繼續收窄。其中，一線城市環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點;二、三線城市環比下降0.3%和0.4%;各線城市新建商品住宅銷售價格同比降幅整體有所收窄，一線城市同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點，二、三線城市同比分別下降2.4%和3.7%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。

海外方面，美國8月份核心CPI同比增長3.1%，與前值以及預期基本一致。市場押注美聯儲將宣布今年的首次降息，屆時將降息25個基點，此外，據CME美聯儲觀察顯示，預計美聯儲今年或將再降息兩次，即在10月和12月繼續降息。

歐洲央行維持基準利率不變，并釋放出鷹派信號。目前，市場隱含概率顯示，明年中前再降息一次的可能性已從60%以上驟降至不足50%。

英國央行有望放緩其每年1000億英鎊的政府債券減持節奏。此前，債券市場波動性顯著上升，與此同時，該行將維持主要利率不變。

日本首相石破茂辭職引發日元、日債波動，市場預計日本央行將在明年1月之前上調基準利率。即便10月份加息的預期有所降溫，但仍有近70%的人表示此為加息的最早可行時間。