房價已經(jīng)開始止跌回升了？

這兩天大家都在討論上海又出樓市新政的事情，非滬籍購房門檻又放松了：

外環(huán)內(nèi)購房社保3年縮短為1年，社保滿3年的，外環(huán)內(nèi)還可以多買一套，居住證滿5年就可以全市范圍內(nèi)直接買一套，社保都不用了。

公積金貸款認(rèn)房不認(rèn)貸，最高額度也從160萬提高到240萬，多孩+綠色建筑上浮之后最高可達(dá)324萬，領(lǐng)先全國。

（來源：澤平宏觀）?

在節(jié)前的年度總結(jié)文章里面，咱們就提到，歷史經(jīng)驗來看大型房價泡沫大概6年止跌，現(xiàn)在的時間點也差不多了，目前是上海看著有一些止跌的感覺，二手房成交量已經(jīng)連續(xù)3個月保持2萬套以上，掛牌量也在下來，但是后續(xù)能不能持續(xù)，需要再觀察。

現(xiàn)在上海又出政策加碼，甚至說其實已經(jīng)很寬松了，顯然就是想維持住熱度，后面兩個月的數(shù)據(jù)好看是沒什么問題的了，是個挺微妙的時間點，助力鋪就止跌回穩(wěn)的數(shù)據(jù)。

而在上海樓市前面，如果去年還有心思關(guān)注房地產(chǎn)的朋友會發(fā)現(xiàn)，有一個城市的房價已經(jīng)從跌勢當(dāng)中走出來，甚至已經(jīng)開始回升了，那就是香港。

去年1月的時候，小巴就和大家聊過，有內(nèi)地買家2024年到香港買樓抄底，頂不住9個月虧20%的幅度賣出離場，被銳評為“第一滴血”。

要不怎么總說命運弄人，那正是黎明前的黑暗最黑的時候，要是他等多半年，又是不一樣的光景。

從香港房價價格指數(shù)來看，2025年3-5月就是底部區(qū)間了，5月開始回升，上升趨勢一直延續(xù)到現(xiàn)在，已經(jīng)大半年了。

（來源：中信建投）?

香港特區(qū)政府土地注冊處數(shù)據(jù)，2025年，香港整體樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，是近4年最高水平，成交總值6142.77億港元，同比上升15%。

并且是量價齊升，2025年香港私人住宅售價指數(shù)，同比上漲約3.25%-3.3%，這是2021年后的首次年度上漲。

2026年1月末，經(jīng)紀(jì)人指數(shù)繼續(xù)從12月末的64.1上行到69，表明市場還是處在景氣上漲通道，有向上的動能。

所以從這個數(shù)據(jù)的持續(xù)性來看，確實不是曇花一現(xiàn)，是止跌回穩(wěn)了。

（來源：中金）?

政策的給力確實是一方面，比如很出名的“撤辣”，在2024年初一出手救市，就全面撤銷了各種限制性措施，非永久居民在香港購房的稅負(fù)，現(xiàn)在最高也只是4.25%，原先是30%之多，可謂是大刀闊斧，直接點燃內(nèi)地客去買房投資的熱情。

然后2025年初的時候，還把征收100港元定額印花稅的門檻提到400萬港元，也就是，400萬港元以下的房子，給100港元印花稅就行了，比之前最高節(jié)省超10萬港元，所以滿足當(dāng)?shù)厥忻褡宰〉然A(chǔ)需求的小戶型房屋成交量，也開始增加。

所以咱們內(nèi)地現(xiàn)在也有參考，上次說要“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的時候，就提到政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)。

不過有政策還不夠，更重要的是因為香港貨幣制度和美元掛鉤，美聯(lián)儲進(jìn)入降息周期后，香港的利率馬上就跟著下來了，一方面減輕了購房人的還貸壓力，另一方面使得房貸利率比租金回報率還低，用租金就能覆蓋房貸，買房出租變得劃算了。

（來源：中金）?

因為香港的各種人才入境計劃，幾十萬內(nèi)地人攜家?guī)Э趤淼较愀?，而且香港高校也?/font>擴(kuò)招非本地生，這自然產(chǎn)生了巨大的住房需要，無論是租還是買。

所以香港的租金一直在漲，而當(dāng)租金越來越高，甚至可以覆蓋房貸的時候，這些內(nèi)地赴港人的人就開始考慮，不如直接買下一套房子居住。

這一輪香港樓市的回升，內(nèi)地買家起到了很大作用，香港每4套住宅就有1套被內(nèi)地人買走，或者是居住剛需，或者是投資。

咱們內(nèi)地呢？

現(xiàn)在一線城市租金回報率在1.8%-2.2%，二線城市在2.0%-2.5%，但全國新發(fā)放的個人住房貸款加權(quán)平均利率是3.06%，也就是大部分房貸利率還是在3%以上，買房還是不劃算。

而要買房比租房劃算，就得房貸利率下來，租金回報率上去。

房貸利率下來，要看央行還降不降息，降多少，而上次咱們在聊經(jīng)濟(jì)工作會議的時候，就提到今年的貨幣政策是靈活高效，留后手，要看著中美利差和銀行凈息差因勢而動。

所以直接幾十個bp的大幅降息估計很難，起碼在今年1年內(nèi)不會降那么多。

而租金回報率這邊，這幾年房價確實跌挺多，但是因為租金也在下跌，所以租金回報率上升的速度并不快。

（來源：中指數(shù)據(jù)）?

2025年1-11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.04%，累計跌幅較上年同期擴(kuò)大0.32個百分點，各線城市住宅平均租金都在下跌，只是一線城市租金累計跌幅相對較小。

而要租金上去，香港的范例在這里了，要有人口流入，要收入水平上去，有那個購買力大家愿意付那個租金，那么歸根到底，還是要看人口流入和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，所以為什么說以后房地產(chǎn)有“投資”這個概念的，估計真只有高能級城市了，甚至區(qū)分到高能級城市里的不同區(qū)域，都是分化的。

香港人口流入顯然是搶人的了，畢竟是特區(qū)，人才愿意去；

而上海這次整那么一出，真止跌回穩(wěn)了，那么周邊城市的需求，顯然也會被虹吸，畢竟不是房價普漲，上車就行的年代了，我既然夠資格買上海的房子，為啥不去上海買呢？

這么一來，人口流失的城市，也就難說止跌了。

對于政策來說，本來就是要轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新帶動，房地產(chǎn)這邊，擠泡沫難受的必然的了，但只要守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險就行，財富效應(yīng)的預(yù)期，先從股市這邊發(fā)力補上。