天津商改住，又有重大突破！

天津商改住，又有重大突破！
2026年03月11日 09:26 天津365淘房網
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去年是天津“商改住”元年，涌現了大批“商改住”案例。

今年又出現一個重大突破。

進入到了高難度的新一級——已出讓地塊+民企。

“變通”成功首例已經出現。

即3月7日剛開放城市展廳的純新盤龍湖云曜。

項目位于武清運河東、友誼商廈對面。

原來規劃了超11萬方的商業，要落位龍湖天街，但去年規劃調整，把其中2.9萬方的商業用地改為了住宅，容積率1.8，建面約5.2萬方。

也就是現在的龍湖云曜。

一共10棟住宅樓，產品為小高和洋房，戶型面積85-132平米。

商業用地僅剩1.89萬方，體量4萬多方。

這也是天津第一例民企“商改住”。

商改住，顧名思義，商業用地改成住宅用地。

天津很多商業用地都屬于地產上升期的“產物”。那時行情好，開發商爭著舉牌拿地，進而催生了“捆綁”賣地。

“綁商業”就是其中的打包方式之一。

但現在時過境遷，行情下行，不少項目住宅都賣完了，商業還未動。

基于天津“三新”“三量”的要求，便有了如今大規模的“商改住”。

按照難度系數，天津的“商改住”分為三個級別：

第一級：未出讓土地“商改住”

比如，陳塘W5地塊（現在的保利津門天珺）、水西O地塊、洋貨片區商改住、于家堡商改住，體育中心板塊的武清招商攬閱、綠城尚玉蘭，以及大批生態城商改住等。

都是屬于這類。

地塊還沒有正式出讓，調整的土地性質。然后再上架賣地。

這種商改住，操作難度最低，也沒“歷史遺留”，政府直接就能給改。

所以現在這一類已經很普遍。

第二級：已出讓地塊+國企的“商改住”

比如位于成林道北側的純新盤天房綠城春玉芝蘭，就是季景廣場商業用地改出來的住宅。

還有生態城的天房藍鉆地塊等。

開始也就天房是“變通”特例。后來，首創、綠城也突破了。

目前在售的首創禧瑞問津就是盤活的原商業用地。

可以看出，這個層面的商改住，雖已放寬，已出讓地塊也能“改性”，但尚僅限于國企或有背景國企的開發商。

相當于盤活國有“沉睡”資產。

操作難度中等。

第三級是：已出讓地塊+民企的“商改住”

這一類商改住難度系數最大。

當然，本身“改性”不難，難的是涉及的一系列問題。畢竟地塊都已經出讓。

但如今龍湖云曜的到來，也就意味這類商改住的口子也打開了。

有一就會有二。

比如愛情繽紛里捆綁的7萬方商業地塊等，都有希望了。

整體來看，商改住已成趨勢，但天津也不會“一刀切”。

畢竟商改住是把“雙刃劍”。

可以盤活存量，化閑置土地為有效供應。

也可以給買房人提供更多買房選擇，甚至有機會撿漏。

但不可否認，供應量太多，對穩房價并不是好事。

更何況商改住的地，大都有成本優勢。

如果地段又核心，殺傷力會更強。

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