天津商改住，又有重大突破！

天津商改住，又有重大突破！
2026年03月11日 09:26 天津365淘房網(wǎng)
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去年是天津“商改住”元年，涌現(xiàn)了大批“商改住”案例。

今年又出現(xiàn)一個(gè)重大突破。

進(jìn)入到了高難度的新一級(jí)——已出讓地塊+民企。

“變通”成功首例已經(jīng)出現(xiàn)。

即3月7日剛開(kāi)放城市展廳的純新盤龍湖云曜。

項(xiàng)目位于武清運(yùn)河?xùn)|、友誼商廈對(duì)面。

原來(lái)規(guī)劃了超11萬(wàn)方的商業(yè)，要落位龍湖天街，但去年規(guī)劃調(diào)整，把其中2.9萬(wàn)方的商業(yè)用地改為了住宅，容積率1.8，建面約5.2萬(wàn)方。

也就是現(xiàn)在的龍湖云曜。

一共10棟住宅樓，產(chǎn)品為小高和洋房，戶型面積85-132平米。

商業(yè)用地僅剩1.89萬(wàn)方，體量4萬(wàn)多方。

這也是天津第一例民企“商改住”。

商改住，顧名思義，商業(yè)用地改成住宅用地。

天津很多商業(yè)用地都屬于地產(chǎn)上升期的“產(chǎn)物”。那時(shí)行情好，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)著舉牌拿地，進(jìn)而催生了“捆綁”賣地。

“綁商業(yè)”就是其中的打包方式之一。

但現(xiàn)在時(shí)過(guò)境遷，行情下行，不少項(xiàng)目住宅都賣完了，商業(yè)還未動(dòng)。

基于天津“三新”“三量”的要求，便有了如今大規(guī)模的“商改住”。

按照難度系數(shù)，天津的“商改住”分為三個(gè)級(jí)別：

第一級(jí)：未出讓土地“商改住”

比如，陳塘W5地塊（現(xiàn)在的保利津門天珺）、水西O地塊、洋貨片區(qū)商改住、于家堡商改住，體育中心板塊的武清招商攬閱、綠城尚玉蘭，以及大批生態(tài)城商改住等。

都是屬于這類。

地塊還沒(méi)有正式出讓，調(diào)整的土地性質(zhì)。然后再上架賣地。

這種商改住，操作難度最低，也沒(méi)“歷史遺留”，政府直接就能給改。

所以現(xiàn)在這一類已經(jīng)很普遍。

第二級(jí)：已出讓地塊+國(guó)企的“商改住”

比如位于成林道北側(cè)的純新盤天房綠城春玉芝蘭，就是季景廣場(chǎng)商業(yè)用地改出來(lái)的住宅。

還有生態(tài)城的天房藍(lán)鉆地塊等。

開(kāi)始也就天房是“變通”特例。后來(lái)，首創(chuàng)、綠城也突破了。

目前在售的首創(chuàng)禧瑞問(wèn)津就是盤活的原商業(yè)用地。

可以看出，這個(gè)層面的商改住，雖已放寬，已出讓地塊也能“改性”，但尚僅限于國(guó)企或有背景國(guó)企的開(kāi)發(fā)商。

相當(dāng)于盤活國(guó)有“沉睡”資產(chǎn)。

操作難度中等。

第三級(jí)是：已出讓地塊+民企的“商改住”

這一類商改住難度系數(shù)最大。

當(dāng)然，本身“改性”不難，難的是涉及的一系列問(wèn)題。畢竟地塊都已經(jīng)出讓。

但如今龍湖云曜的到來(lái)，也就意味這類商改住的口子也打開(kāi)了。

有一就會(huì)有二。

比如愛(ài)情繽紛里捆綁的7萬(wàn)方商業(yè)地塊等，都有希望了。

整體來(lái)看，商改住已成趨勢(shì)，但天津也不會(huì)“一刀切”。

畢竟商改住是把“雙刃劍”。

可以盤活存量，化閑置土地為有效供應(yīng)。

也可以給買房人提供更多買房選擇，甚至有機(jī)會(huì)撿漏。

但不可否認(rèn)，供應(yīng)量太多，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)并不是好事。

更何況商改住的地，大都有成本優(yōu)勢(shì)。

如果地段又核心，殺傷力會(huì)更強(qiáng)。

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